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退租还教进展及其经验
教育企业发展指导中心 2011.10.24 ?次阅读
退租 进展 经验

提示:使用“退租还教”进展及其经验
“退租还教”出租门面的清退工作从2009年6月启动以来,一直在按计划有序推进,取得了积极成效,受到区、局领导的肯定和社会广泛认同。下面,我把这项工作的有关情况向局领导作一简单的汇报。
一、进展情况
按计划安排,出租房屋三年整治共需清退的总面积约为53093㎡, 清退租户657家。截止到今年9月23日(第三季退租还教工作推进会召开日),已完成清退32947 ㎡, 占总数的62%;清退租户429家 ,占总数的65%。其中,2009年共完成17685㎡,清退租户157家;2010年完成3875㎡,清退租户38家,2011年至9月23日止,已经完成13168㎡,清退租户234家。今年还有20146㎡,需要清退,将涉及教育单位25家,租户228余人。
今年已全部完成清退的学校有:金沙江路小学、延河中学、梅川中学、宜川附校等11所学校;完成部分清退的有洛川学校、怒江中学、洵阳中学等16所学校;已发出清退通知的有杨家桥小学、甘泉中学、北海中学等8所学校;明山小学、曹杨职校等6家教育单位,因合同期未满,清退还没有启动,但都做好了相应准备。
三年整治工作取得了一定的成绩,主要得益于如下几个方面。
一是:局党政班子协力同心,态度坚定。局领导对出租门面的清退工作高度重视。校办企业出租房屋整治计划从2009年启动以来,局领导在政策上、经费上、工作上等各方面都给予了极大的支持。2009年末,首次对清退工作成绩突出的单位进行了表彰奖励;2010年6月召开了“门面清退”工作的专项会议,2011年元月召开了2010年度校办企业“退租还教”总结表彰会;2011年3月和9月分别召开了两次的“退租还教”工作推进会;李局分别在2010年6月和2011年元月的两次会议上做了重要讲话,对退租还教”工作提出了具体要求;局党工委范以纲书记和丁向荣副书记,也在世博门责制检查的过程中,到现场为退租还教提供指导;局分管领导方局,更是全程指导督促三年整治计划的制订、调整和落实,经常到现场检查指导。今年8月,为完成“远景路”应急的清退任务,方局和郑局不顾台风的预警,在风雨交加的双休日和夜晚,亲临清退现场和租户谈判,带领教企中心的同志走访公安、城管、派出所,取得了他们的支持,最终圆满解决了区府下达远景路临房的限期清退任务,得到了区领导高度的认可。
二是:学校领导认识到位、执行到位
破墙开店、出租出借是上世纪八、九十年代上海的一些中小学为补充教育经费不足、改善教师待遇、稳定师资队伍而采取的普遍做法。但随之也带来了任意侵占校舍资源、破坏正常的教育教学环境与秩序等诸多后遗症。近年来,随着区财政教育经费不断的加大投入,加之教育局规定了各中小学校教育经费使用收支二条线的管理办法,校长和教师的收入分配不再与学校的创收挂钩,校长们也不再热衷于破墙开店。早期一些通过“退租还教”美化校园环境的学校,也起到了一定的示范性作用,教育局提出“退租还教”的做法得到了学校高度的认同。由于校长们的认识到位,很多学校在接到清退任务时,就把校办厂的清退工作看成学校日常工作的重点之一。不少学校成立了由校长领衔的领导小组,党支部、总务处配合厂长做好各项工作,行政例会和校务会就清退工作的重点、难点和遇到的困难进行讨论,“退租还教”工作指令得到了很好的执行。由于学校领导的认识到位和执行到位,许多学校的“退租还教”得以有效突破。
三是:各部门的通力支持
“退租还教”工作仅仅依靠教育的力量是难以得到有效推进的,借天、借地、借资源是局领导教导我们开展工作的思路。今年初,我们聘请了“朝华律师事务所”作为本中心的法律顾问,免费为各学校提供“退租还教”工作上的法律咨询,在必要时向承租户发出律师函,对拖欠房租占着房屋不走的承租户起到了一定的震慑作用。同时我们还积极的与区法院、公安、街道、城管、工商等相关部门联系,并取得了他们的支持。在“退租还教”过程中,有部分学校对承租户向法院提起了民事诉讼,由于事先与法院进行了良好的协调沟通,法院在立案、开庭时间、强制执行等方面,都给予了我们较大的支持,特别是民事调解方面,法院工作人员经验丰富,调解的策略、方法、技巧运用娴熟,且具有一定的权威性,当事人也易于接受,在09年以来开展的“退租还教”过程中,我们有多所的学校通过法院的调解,达到了双方的和解,化解了社会矛盾,促进了社会和谐。退租过程中,有时也会遇到一些承租户的过激行为,公安则在维护校园秩序方面起到了很好的作用。街道在解决承租户的再就业、生活帮困、寻找经营性用房等方面给我们提供了帮助。还有城管、工商等在强拆和查处无证经营等方面,可协助我们做好清退工作。
二、常见的问题和解决办法
清退工作通常所遇到的问题有以下几种表现:一是确有困难。靠租赁门店经营维持生计,身无长技;二是见风使舵,拖一天赚一天,实在拖不下去,抽身便走。三是胡搅蛮缠,对法律一知半解,认死理,不听劝,四是耍泼使横,自知理亏,但相信人善人欺,谁横谁赢的处世之道,软硬不吃,只认钞票不认理。
对不同的对象,我们采取了不同的措施应对。好商量的,商量解决,甚至让学校给些补贴奖励,好聚好散,皆大欢喜。不明事理的,多费些口舌,苦口婆心,循循善诱,说不定会山重水复柳暗花明。确实有困难的,在能力所及范围内给予真心诚意的适当帮助。比如,请学校所在街道镇帮助安置就业、提供场地、经济帮扶等。实在商量不了,听不进劝告,提出不切实际要求,学校又难以独立应付的,我们则采取拆违、诉讼等方式解决解决。
三、退租过程中一些好的做法
朝春中心小学:该校的门面房由一家租户承租,然后转租给若干家小商户。退租工作启动前,学校未雨绸缪,经常给租赁户吹吹风、下下毛毛雨,讲退租还教的大趋势,讲法律法规,因此比较顺利地清退了一部分租户。同时学校抓住要点,做通了二房东(普华公司工程队 邵星海)的工作,并与二房东一起解决其他租赁户清退。
金沙江小学:学校清退领导小组的同志精诚团结,统一思想、统一口径,坚持原则。他们把租赁户按经营性质分成:餐饮类、美容美发类、杂货类、百货类及其他类,排摸承租户真实情况,包括经营人员,是否转租等。通过与承租人交流摸清对方态度、想法,接着预设各类在清退中可能碰到的障碍和问题,想好应对的预案。另一方面,他们对每户不同的情况和实际困难进行友情操作,大打情感牌,切实帮助承租户解决生活、经营、子女就读等各方面的困难,在租户搬离的最后阶段,自始至终为其提供全方位的协助,如电话移机的服务,搬运过程中的输电等。用他们的话说,人走情还在。金沙江路小学,因新任校长3月才接手,我们原来预计困难会比较大,但学校在6月底如期完成了清退。
梅川中学:学校把租赁户分成好中差三个层次,重点先从难的下手,即先从上海帮帮租赁户和比较大的租赁户开始清退。在清退过程中,一方面同租赁户不断交流和协商,倾听他们的建议和意见,解决他们所反映的问题,另一方面时时刻刻观察租赁户每家每户每天的动向。当发现有部分租赁户有联合起来聚众闹事,制造事端倾向时,学校迅速与派出所取得联系,坚决迅速给予处理,不让矛盾扩大。学校还把清退工作的重点放在上海帮帮租赁户和比较大的租赁户上,让很多租赁户感到学校并没有歧视外来人员和小的租赁户,认识到学校清退是动真格、下大决心的,大多数租赁户由原来的犹豫不决到积极主动清退。另外,学校不怕麻烦,不计较个人得失,只要关闭一间门面,哪怕是星期天,校办厂厂长都到学校,请专人砌封门面,使租赁户感到清退时间离他们越来越近了。在各项清退工作的有力推动下,学校的二十几间门面仅用了二个多月的时间就完成了清退,整个过程平稳有序,没有发生纠纷和矛盾。
怒江中学:平日里做好与承租户的思想沟通,每逢节假日逢年过节的时候给予租户真心诚意的慰问,贴补一些经济实用的生活用品,免费为租户更换灭火器,进行消防培训等,等到清退的时候,租户能念着学校的情份,不但租金上缴到位,且清退也能做到了谅解和配合。
宜川附校:在二房东黄定娥不配合的情况下,通过摸查信息,了解到其丈夫为闸北区一所民办学校的校长,后通过局领导与其沟通,让他做通了黄定娥的思想工作,黄定娥主动配合学校寻求司法解决,在判定学校胜诉后,积极配合学校、法院做承租户的工作,经法院调解,拖延数月的问题最终得以妥善的解决。
陆家宅小学:学校有一户租赁户是残障人士,非常难缠。明知自己无理,还要提出天价要求,学校难以独立应对。在协商不果的情况下,通过街道、工商、城管等相关部门的帮助,先由城管下达强拆通知书,后借助区残联从给予残障人士生活困难补助方面入手,完成了清退任务。
四、目前比较困难的学校
沙田学校:共有租户24家,已清退7家。主要困难:清退期间门面被转租,虽起诉两家租户获胜诉,判强制执行,但执行力度不大。
甘泉中学:共有租户7家,无清退户。主要困难:原校办厂长退休,历史遗留问题较多,现已向法院起诉,等待法院的受理。
教院附校:共有租户20家,已清退7家,有一家“老郞面馆”,租户年事已高(74岁),街道本已安排他新的营业点,新营业点的押金都交了,但房东临时变卦,暂又一时无法清退,现该处的很多租户就看着“老郞面馆”这一家,若他清退,其他租户看大势一去,也就不会再纠缠下去。
五、下阶段工作
下一阶段的工作主要是:一、继续加强与法院、公安、街道、城管、工商等相关部门的沟通,尽力取得他们的支持;二、清退工作已经启动的学校,力争在计划时限内完成清退。其实,有些学校已经基本完成,例如怒江中学、洛川学校等,剩下的也就一、二个租赁户。三、有少部分学校清退拖延的时间较长,进展较慢。这虽然有其客观的原因和实际困难,但我们也会督促学校把清退的力度加大,并尽可能的想方设法借助外力,取得相关部门的支持;实在解决不了,该诉讼的就尽快提起诉讼,不再拖延下去。四、对部分合同还没有到期的,要求学校向租户发清退告知书,让他们有所准备;合同到期后,安排实施清退。四、做好清退过程中的安全工作。几年来,我们安全工作上没出过大问题,开始、过程都不错,希望最后结局也是圆满的。我们会多强调、多督促落实,做到善始善终。五、已清退结束的学校,我们将督促学校尽快做好企业歇业前的准备工作,根据国资委要求,由学校举办的校办企业在完成清退任务后,基本上全部要办理工商歇业注销。9月23日召开的“退租还教”工作推进会议上,我们已向相关学校发放了校办企业歇业注销流程,并请学校抓紧做好这方面的各项工作。
以上是教企中心“退租还教”方面的工作汇报,不妥之处,请批评指正。

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2011-9-30
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